Imposto de renda sobre aluguel recebido: como declarar (carnê-leão)

Resumo executivo

• Resposta direta: aluguel recebido de pessoa física não tem IR retido na fonte; você mesmo recolhe mês a mês pelo carnê-leão (DARF 0190) quando o valor supera a faixa de isenção.
• Regulação aplicável: recolhimento mensal obrigatório pela Receita Federal; deduções pelo RIR/2018; isenção até R$ 5.000/mês pela Lei 15.270/2025.
• Cifra-âncora: alíquotas de 7,5% a 27,5% sobre o valor líquido; o DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
• Diferença prática: antes de calcular o imposto, você abate IPTU, condomínio e taxa da imobiliária pagos por você, e paga sobre o que sobra, não sobre o aluguel cheio.
• Regra de decisão: recolha o carnê-leão todo mês para não cair na malha, e compare o que sobra de verdade depois do IR com um FII de risco parecido. Como calcular, na seção abaixo.

Receber aluguel parece simples até chegar a parte do imposto. O imposto de renda sobre aluguel recebido tem uma armadilha: quem aluga um imóvel para outra pessoa física descobre, muitas vezes tarde, que o dinheiro não cai na conta com o IR já descontado. A responsabilidade de recolher é sua, todo mês, e quem ignora isso é o perfil que mais aparece na malha fina entre os donos de imóvel.

Os portais imobiliários e as contabilidades explicam o procedimento, mas quase ninguém liga a parte fiscal com a pergunta que de fato importa para o seu bolso: depois do imposto, do IPTU, da manutenção e dos meses de vacância, quanto aquele imóvel rende de verdade. Este texto faz as duas coisas. Primeiro o passo a passo correto do carnê-leão, com as deduções que muita gente esquece. Depois, a conta patrimonial que liga o aluguel ao resto da sua carteira.

A resposta curta para abrir: aluguel de pessoa física entra no carnê-leão (recolhimento mensal obrigatório de IR sobre rendimento de pessoa física, via DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento), pago com DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais, a guia oficial dos tributos federais) código 0190, e você pode abater do valor tributável o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária que você paga. O resto deste texto destrincha cada peça.

Como funciona o imposto sobre aluguel recebido

Aluguel recebido de pessoa física não tem retenção na fonte, então o recolhimento do imposto é responsabilidade sua, mês a mês, pelo carnê-leão. A regra muda conforme quem paga o aluguel: pessoa física ou empresa. Essa é a primeira coisa a entender, porque define quem recolhe o imposto.

Quando o inquilino é uma pessoa física, ninguém desconta o IR antes de o dinheiro chegar até você. A Receita Federal coloca o rendimento de aluguel recebido de pessoa física entre os que estão sujeitos ao carnê-leão. Você apura o imposto a cada mês em que o total recebido ultrapassa a faixa de isenção, e paga uma guia até o mês seguinte. Quando o inquilino é uma empresa, a lógica se inverte: a própria pessoa jurídica retém o IR na fonte e recolhe, e você não usa o carnê-leão sobre esses valores. Voltamos a essa diferença mais adiante.

O imposto não incide sobre o aluguel cheio. Você primeiro abate as despesas que a lei permite, como IPTU e condomínio pagos por você, e só então aplica a tabela progressiva, com alíquota (percentual aplicado sobre a base de cálculo para apurar o tributo) de 7,5% a 27,5%. O DARF do carnê-leão vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, conforme a Receita Federal e o Conselho Federal de Contabilidade. Na declaração anual, esses rendimentos vão importados do carnê-leão para a ficha de rendimentos recebidos de pessoa física. Esquecer de recolher mensalmente é a causa mais comum de cair na malha entre quem vive de aluguel.

Carnê-leão: o passo a passo mês a mês

O carnê-leão é mensal, não anual, e essa é a parte que mais gente erra. Não é algo que se resolve uma vez por ano na declaração: é um recolhimento que acontece em cada mês em que o aluguel recebido de pessoa física passa da faixa de isenção. A Receita disponibiliza o programa Carnê-Leão Web, integrado ao Meu Imposto de Renda, e é nele que você faz a conta.

O fluxo, em cinco passos, é direto:

1. Lance o aluguel recebido no mês. Registre o valor bruto que entrou, com o CPF de quem pagou.
2. Informe as deduções permitidas. IPTU, condomínio e taxa de administração pagos por você no mês entram aqui, reduzindo a base.
3. Deixe o programa calcular o imposto. O Carnê-Leão aplica a tabela progressiva mensal sobre o valor já líquido das deduções.
4. Gere e pague o DARF código 0190. O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
5. Guarde os comprovantes. Recibos, boletos de condomínio e IPTU sustentam as deduções caso a Receita questione.

Há um detalhe que confunde muita gente. O programa Carnê-Leão também tem uma função de livro-caixa, mas, segundo a própria Receita Federal, o livro-caixa não pode ser usado para rendimentos de aluguel. As despesas do imóvel que você abate do aluguel não saem do livro-caixa do autônomo: elas têm base legal própria, que é a regra de tributação de aluguéis, e é por isso que entram direto como dedução do rendimento. Na prática, você lança o aluguel, lança as despesas dedutíveis daquele imóvel, e o programa faz o resto.

Quem perde o prazo não fica sem saída, mas paga mais caro. O DARF atrasado tem multa de mora e juros pela taxa Selic acumulada, e o próprio programa calcula o valor corrigido. Pagar com atraso é melhor do que não pagar, porque a omissão é o que leva ao cruzamento de dados e à malha. O recibo de aluguel que o inquilino declara como despesa, quando ele usa o valor para abater o próprio IR, bate com o que você deveria ter declarado como rendimento.

Quanto de imposto se paga sobre o aluguel: a tabela

O imposto sobre o aluguel segue a tabela progressiva mensal do IR, a mesma do salário, com alíquotas de 7,5% a 27,5% sobre o valor líquido. Progressiva quer dizer que a alíquota sobe por faixa, e cada faixa tem uma parcela a deduzir que evita o salto abrupto na conta. A tabela mensal aplicada à retenção e ao carnê-leão, conforme levantamento da Contabilizei sobre os parâmetros vigentes, é esta:

Base de cálculo mensal (líquida)	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	Isento	nenhuma
De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05	15%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

A leitura prática é a seguinte. Você calcula a base, que é o aluguel menos as deduções permitidas, aplica a alíquota da faixa e subtrai a parcela a deduzir. Um aluguel líquido de R$ 4.000 no mês, por exemplo, cai na faixa de 22,5%: o imposto é R$ 4.000 × 22,5% menos R$ 675,49, ou seja, R$ 224,51 naquele mês. Esse é o número que vira DARF 0190.

Há uma camada nova a partir de 2026 que muda quem efetivamente paga. A Lei 15.270/2025 criou um redutor mensal de até R$ 312,89 que zera o imposto de quem tem renda mensal de até R$ 5.000, e a Receita Federal confirmou que essa redução se aplica também ao recolhimento mensal obrigatório, o carnê-leão. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 por mês, o redutor decresce pela fórmula oficial da Receita: 978,62 menos (0,133145 vezes o rendimento bruto mensal), e acima de R$ 7.350,00 a tabela cheia volta a valer. A tabela progressiva continua a mesma, de 7,5% a 27,5%: o que mudou foi o desconto por cima dela na faixa mais baixa.

Atenção a um ponto que confunde quem soma rendas. A isenção mensal não é uma carta branca anual. Se você tem outras rendas tributáveis, como salário, mais o aluguel, é a soma que define a faixa no acerto anual. Ficar isento mês a mês na fonte não significa ficar isento no ano: no ajuste anual, a Receita junta tudo e cobra a eventual diferença. Por isso o carnê-leão recolhido durante o ano é um adiantamento, não um valor definitivo.

As deduções que quase ninguém usa: IPTU, condomínio e taxa da imobiliária

A maior economia legal do aluguel está nas deduções, e é justamente o que muita gente esquece de abater antes de calcular o imposto. O imposto não incide sobre o aluguel bruto, e sim sobre o que sobra depois de descontar despesas que a lei autoriza. O RIR/2018, o regulamento do Imposto de Renda, lista o que não integra a base de cálculo do aluguel.

Entram como dedução, desde que o ônus seja seu, do proprietário:

• Impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, com destaque para o IPTU do período.
• Despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, incluindo o fundo de reserva.
• Aluguel pago em sublocação, quando você aluga um imóvel e o subloca.
• Despesas pagas para a cobrança ou o recebimento do aluguel, como a taxa de administração ou a comissão da imobiliária.

A condição é única e decisiva: o encargo precisa ter sido pago por você. Se o contrato transfere o IPTU e o condomínio para o inquilino, e é ele quem paga, você não tem o que deduzir, ainda que esses valores apareçam no boleto. A dedução existe porque foi você quem arcou com a despesa, não porque ela existe.

Na prática, isso costuma derrubar bastante o imposto. Imagine um aluguel bruto de R$ 4.500 por mês, com R$ 300 de IPTU rateado no mês, R$ 600 de condomínio e R$ 450 de taxa da imobiliária, todos pagos por você. A base não é R$ 4.500: é R$ 3.150 depois das deduções. O aluguel que parecia cair na faixa de 27,5% passa a ser tributado na faixa de 15%, e sobre um valor bem menor. Quem declara o aluguel cheio, sem abater nada, paga imposto sobre dinheiro que nem ficou com você. Esse é o tipo de erro silencioso que se repete por anos.

Vale guardar tudo. A Receita pode pedir comprovação das deduções, e a documentação é o que separa uma dedução legítima de uma glosa na malha. Boleto de condomínio, carnê do IPTU e o extrato da imobiliária com a taxa destacada são os papéis que sustentam cada abatimento.

Aluguel de pessoa jurídica: quando a empresa retém na fonte

Quando quem paga o aluguel é uma empresa, é ela que retém o IR na fonte, e aí você não recolhe carnê-leão sobre esse valor. A diferença é puramente sobre quem é o inquilino. A pessoa jurídica que aluga um imóvel seu age como fonte pagadora: ela aplica a tabela progressiva mensal sobre o aluguel, retém o IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte, recolhido pela fonte pagadora antes de o valor chegar a você) e repassa a você o líquido. O imposto sobre aquele aluguel já saiu antes de o dinheiro entrar na sua conta.

Isso tem duas consequências práticas. A primeira é que você não lança esses aluguéis no carnê-leão, porque o imposto já foi retido; lançar de novo seria pagar duas vezes. A segunda é na declaração anual: aluguel recebido de empresa vai na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica, com o imposto retido já informado, e não na ficha de pessoa física. A partir de 2026, a mesma Lei 15.270 elevou para R$ 5.000 por mês o limite de não retenção na fonte, então aluguéis de PJ abaixo desse valor mensal podem não sofrer retenção, sem que isso elimine o acerto no ajuste anual.

O caso misto é comum e merece cuidado. Se você tem um imóvel alugado para uma pessoa física e outro alugado para uma empresa, os dois caminhos coexistem: o primeiro vai pelo carnê-leão mensal, o segundo já vem retido na fonte. No fim do ano, os dois entram na declaração, cada um na sua ficha, e a Receita soma tudo para apurar o imposto devido do ano. Misturar as duas lógicas, ou recolher carnê-leão sobre o que a empresa já reteve, é um erro que gera pagamento indevido.

Como entra na declaração anual do IR 2027

O carnê-leão recolhido durante o ano conversa direto com a declaração anual: você importa os dados, não digita tudo de novo. O recolhimento mensal não é um universo à parte. Ele é um adiantamento do imposto do ano, e os dois se encontram no ajuste anual da declaração que você entrega no ano seguinte ao recebimento, ou seja, em 2027 para os aluguéis recebidos em 2026.

No programa do IR, o aluguel recebido de pessoa física entra na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física e do exterior, e o próprio programa permite importar os lançamentos do Carnê-Leão Web, com os valores mês a mês e os CPFs dos pagadores já preenchidos. O ajuste anual (acerto de contas feito na declaração do ano seguinte, em que a Receita soma a renda do ano e cobra ou restitui a diferença em relação ao que foi recolhido mês a mês) compara o que você adiantou pelo carnê-leão com o imposto devido considerando toda a sua renda. Se faltou, você complementa; se sobrou, vira restituição.

O imóvel em si tem o seu lugar na declaração. Ele fica na ficha de Bens e Direitos (seção da declaração em que se informa a posse de bens e investimentos pelo custo de aquisição), declarado pelo valor de compra, não pelo de mercado. O aluguel é renda e entra na ficha de rendimentos; o imóvel é patrimônio e entra em Bens e Direitos. São registros separados, e confundi-los é fonte de inconsistência que a malha detecta. Para entender a foto completa de quem precisa declarar e quais rendimentos obrigam a entrega, vale ler quem precisa declarar investimentos no IR 2027.

Quanto o aluguel rende de verdade, depois do imposto

Aqui está a pergunta que nenhuma imobiliária faz por você: depois de tudo, quanto o imóvel rende. O imposto é só uma das mordidas. Para enxergar o rendimento real do aluguel, você precisa partir do bruto e descontar, em ordem, o IR pelo carnê-leão, o IPTU e o condomínio que sobram com você, a manutenção do imóvel, a taxa da imobiliária e os meses de vacância, quando o imóvel fica vazio sem inquilino. Cada uma dessas linhas come um pedaço do que parecia ser a renda.

O ponto de partida ajuda a calibrar a expectativa. O retorno bruto médio do aluguel residencial no Brasil rodava perto de 5,96% ao ano no início de 2026, segundo o índice FipeZAP, antes de qualquer imposto ou custo. Depois de IR, IPTU, manutenção, vacância e administração, o rendimento líquido cai de forma relevante, podendo ficar bem abaixo do número bruto. Esse é o dado que falta na conversa de quem compara o aluguel só pela cifra que entra, sem olhar o que de fato fica.

A comparação patrimonial honesta coloca esse líquido lado a lado com alternativas de risco parecido. Um FII (Fundo de Investimento Imobiliário, que distribui rendimentos ao cotista) expõe você ao mercado imobiliário sem IPTU, sem vacância de um único imóvel e sem obra, com liquidez diária e rendimentos historicamente isentos de IR para a pessoa física nas cotas mais antigas. Não é uma resposta automática a favor do FII: imóvel físico tem uso próprio, controle direto e um perfil de risco diferente. Mas, do ponto de vista de quanto sobra por real investido, a conta merece ser feita com números, não com intuição. A aritmética completa, com tabela e os efeitos da Lei 15.270/2025 sobre os FII, está em comprar imóvel para alugar ou investir em FII. Rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros, e os números aqui são ordens de grandeza de mercado, não promessa.

E quando você vende o imóvel, surge outro imposto, que não é o do aluguel. O lucro na venda é tributado como ganho de capital (lucro apurado na venda de um bem por valor acima do custo de aquisição), com regras, alíquotas e isenções próprias, distintas das do aluguel mensal. Quem tem imóvel para renda costuma esbarrar nessa conta na hora de girar o patrimônio, e ela merece análise separada, detalhada em como funciona o imposto sobre ganho de capital.

Onde entra a consultoria de investimentos

A parte fiscal do aluguel é com o seu contador. O que muda na sua carteira é com a consultoria. Declarar o carnê-leão corretamente, organizar as deduções e preencher a ficha certa é trabalho de contabilidade, e este texto não substitui o contador que cuida do seu caso. A Dinai não tem registro no Conselho Regional de Contabilidade e não faz a sua declaração.

O que entra no nosso terreno é a decisão patrimonial em volta do imóvel. Quanto do seu patrimônio faz sentido concentrar em um único imóvel para renda, qual o rendimento líquido real dele frente a alternativas de risco parecido, e como isso se encaixa na sua alocação total são perguntas de investimento. Elas passam por suitability (análise de adequação do investimento ao perfil de risco, horizonte e objetivos do cliente), obrigatória antes de qualquer recomendação personalizada conforme a Resolução CVM Nº 30/2021. A Dinai trabalha em modelo fee-based, sem comissão de produto: não ganhamos por você comprar mais imóvel nem por você vender. Nosso interesse é o mesmo que o seu, que o seu patrimônio cresça.

Cada caso é único, e a alocação adequada depende da sua realidade, não de médias de mercado. Sua estratégia é estruturada sobre os seus números, com a parte de investimentos olhada lado a lado com a parte fiscal que o seu contador conduz. Análise antes da decisão, decisão antes da execução.

Perguntas frequentes

Preciso pagar imposto todo mês sobre o aluguel que recebo?

Se o inquilino é pessoa física e o aluguel passa da faixa de isenção do mês, sim, todo mês. Como ninguém desconta o IR antes de o dinheiro chegar até você, o recolhimento é seu, via carnê-leão, com DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte (Receita Federal). Se o aluguel é pago por uma empresa, ela retém o imposto na fonte e você não recolhe carnê-leão sobre esse valor. Em 2026, o redutor da Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal de quem tem renda de até R$ 5.000 no mês.

Quanto de imposto pago sobre o aluguel?

Você paga pela tabela progressiva mensal, de 7,5% a 27,5%, mas sobre o valor líquido, não sobre o aluguel cheio. Antes de aplicar a alíquota, abata o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária pagos por você. Um aluguel de R$ 4.500 com R$ 1.350 dessas despesas, por exemplo, é tributado sobre R$ 3.150, e cai numa faixa menor. A partir de 2026, quem tem renda mensal de até R$ 5.000 fica com o imposto zerado pelo redutor da Lei 15.270/2025.

Posso descontar o IPTU e o condomínio do imposto sobre o aluguel?

Pode, desde que seja você, o proprietário, quem paga essas contas. O RIR/2018 permite abater do aluguel o IPTU, o condomínio (ordinário e extraordinário) e a taxa de administração da imobiliária, entre outras despesas de cobrança. A condição é que o ônus tenha sido seu. Se o contrato joga o IPTU e o condomínio para o inquilino, e é ele quem paga, não há o que deduzir, mesmo que esses valores apareçam no boleto. Guarde os comprovantes, porque a Receita pode pedir.

O que acontece se eu não declarar o aluguel recebido?

Você fica exposto à malha fina e a juros e multa. O aluguel de pessoa física não tem retenção, mas deixa rastro: o inquilino que usa o valor para abater o próprio IR informa o seu CPF, e o cruzamento de dados da Receita aponta a omissão. Quem não recolhe acumula o imposto devido com multa de mora e juros pela Selic. Pagar com atraso, gerando o DARF corrigido no programa Carnê-Leão, custa menos do que ser autuado. A omissão de rendimento de aluguel é das mais comuns entre quem cai na malha.

Aluguel por temporada, como Airbnb, também paga carnê-leão?

Sim, quando o hóspede é pessoa física, a lógica é a mesma do aluguel comum: o rendimento entra no carnê-leão mês a mês. Se a hospedagem é intermediada por uma plataforma que repassa o valor sem reter o IR, a responsabilidade de recolher continua sendo sua. O que muda é a frequência e o controle, porque a temporada costuma ter entradas pulverizadas ao longo do mês. Some o que recebeu de pessoas físicas no mês, abata as despesas dedutíveis que couberem e recolha o DARF 0190 se o total passar da faixa de isenção.

Sou isento de imposto, ainda preciso declarar o aluguel?

Ficar isento de pagar não é o mesmo que ficar dispensado de declarar. O redutor de 2026 pode zerar o imposto do mês, mas as regras de obrigatoriedade da declaração anual seguem valendo, e receber aluguel acima de certo valor no ano costuma enquadrar você em alguma delas. Tem ainda o efeito da soma: se você tem outras rendas tributáveis, é o total que define o imposto no ajuste anual, e isento na fonte não é isento no ano. Na dúvida sobre a obrigatoriedade, confirme com o seu contador.

Próximo passo

Declarar o aluguel é, no fundo, duas decisões em uma. A parte fiscal, com o carnê-leão, as deduções e a ficha certa, é trabalho do seu contador, e fazer certo evita a malha e o imposto pago a mais. A parte patrimonial, quanto do seu dinheiro faz sentido em um imóvel para renda e qual o rendimento líquido real dele frente a alternativas, é decisão de investimento.

Se você tem patrimônio a partir de R$ 100 mil e quer entender quanto o seu imóvel rende de verdade dentro da sua carteira, e como equilibrar imóvel, renda fixa e fundos com o seu perfil, agendar uma análise de carteira com uma consultoria fee-based independente é o primeiro passo. Sem nada para vender além da própria análise.

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